相続した空き家の3,000万円特別控除｜要件と期限
最終更新：2026-07-13
相続した実家を使う予定がなく、空き家のまま売却する——そんなときに大きいのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」です。売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けるため、税負担が大きく変わります。国税庁・国交省の一次情報で、要件と期限を整理します。
要点： 相続した被相続人の居住用家屋・敷地を要件を満たして売ると、譲渡所得から最高3,000万円（令和6年以降の譲渡で相続人3人以上は2,000万円）を控除。旧耐震・区分所有でない・未利用・売却代金1億円以下などが条件で、相続開始から3年目の年末まで（制度は令和9年末まで）の譲渡が対象。確定申告が必要です。
制度の概要
相続・遺贈で取得した被相続人居住用家屋・敷地等を売却し一定要件を満たすと「譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます」（国税庁 No.3306）
ただし控除額には例外があります。令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋・敷地を取得した「相続人の数が3人以上である場合は2,000万円まで」となります（国税庁 No.3306）。
主な要件
家屋について
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（いわゆる旧耐震基準）
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンション等は対象外）
- 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（老人ホーム入所等は特定事由として対象になる場合あり）
使い方について
- 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていたことがないこと（空き家のままであること）
売り方について
- 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと（または翌年2月15日までに耐震改修を完了）、あるいは家屋を全部取り壊して敷地だけを売ること
- 譲渡対価（売却代金）が1億円以下であること（1億円を超えると一切適用不可）
期限に注意
「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」（国税庁 No.3306）
さらに、制度自体の適用期限があります。対象は「平成28年4月1日から令和9年12月31日まで」の譲渡で、これは税制改正で令和5年末から令和9年（2027年）末まで延長されたものです（国交省）。相続から時間が経つと使えなくなる特例なので、売却を考えるなら早めの検討が大切です。
手続き
この特例は自動では適用されません。
「一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です」（国税庁 No.3306）
また、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など、他の特例との併用ができない場合があります。相続税の全体像は相続税の基礎ガイド、不動産の名義は相続登記もあわせてご確認ください。
本ページは制度の一般的な解説です。老人ホーム入所時の特例（No.3307）、相続人3人以上の2,000万円控除の細目、区分所有の判定、耐震改修の基準など細かな要件は本ページで扱っていません。税制改正で要件・期限が変わることもあります。実際の適用は国税庁の該当ページ（No.3306・No.3307）や税理士・税務署でご確認ください。